Cómo funciona el scoring
Cada propiedad de BrickToro lleva asociada una puntuación de 0 a 100 que resume su potencial de inversión. Esta página documenta todos los parámetros y supuestos que intervienen en el cálculo.
1. El principio: multi-estrategia
Para cada propiedad evaluamos hasta 8 estrategias de inversión distintas y nos quedamos con la que da mejor resultado. El score final refleja el potencial de esa estrategia ganadora, ajustado por la zona y las posibles fricciones legales.
2. Las 8 estrategias evaluadas
| Estrategia | Métrica | Umbral "buena" | Descripción |
|---|---|---|---|
| Flipping | Margen neto | ≥ 20% | Comprar, reformar y revender a precio de mercado. |
| Alquiler tradicional | Rentabilidad anual | 7% (top 15%) | Alquilar a largo plazo sin reforma importante. |
| Alquiler vacacional | Rentabilidad anual | 10% (top 22%) | Alquiler turístico con licencia VUT. |
| Coliving | Rentabilidad anual | 9% (top 25%) | Alquiler por habitaciones con espacios comunes. |
| Cambio de uso | Margen neto | ≥ 20% | Convertir un local u oficina en vivienda. |
| División horizontal | Margen neto | ≥ 20% | Dividir un edificio entero en varias viviendas independientes. |
| Renta patrimonial | Rentabilidad anual | ≥ 8% | Activo comercial o edificio con inquilinos, flujo desde el día 1. |
| Promoción inmobiliaria | Margen neto | ≥ 20% | Terreno con edificabilidad para obra nueva. |
El umbral "buena" equivale a un score de 70/100 en esa estrategia. La curva sube suave hasta 70 y acelera hasta 100 para oportunidades excepcionales.
3. Costes de obra y construcción
- Reforma para flipping: 1.000 €/m² (estándar medio-alto)
- Reforma para cambio de uso: 1.800 €/m²
- Reforma integral de edificio: 1.800 €/m²
- Construcción de obra nueva: 2.000 €/m² (incluye licencias, honorarios y tasas)
- Costes legales de división horizontal: 7.500 € por unidad adicional
4. Impuestos y costes de compra-venta
Notaría: MAX(precio × 0,5 %, 1.500 €).
Comisión de venta: 3 % sobre el precio de venta final.
ITP: según comunidad autónoma (vivienda usada, tipo general).
Estos son los tipos generales para vivienda usada. Existen reducciones por joven, familia numerosa o VPO que no se aplican en el cálculo base.
5. Conversión de bruto a neto
Para pasar de ingreso bruto a neto anual, aplicamos un factor que descuenta los gastos operativos típicos de cada estrategia:
- Alquiler tradicional: × 0,85 (15 % de gastos: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacancia)
- Vacacional: × 0,65 (35 %: limpieza, plataforma, VUT, suministros, mantenimiento intenso)
- Coliving: × 0,85 (15 %: suministros incluidos, wifi, limpieza zonas comunes)
- Renta patrimonial: × 0,90 (10 %: el inquilino comercial asume la mayoría de gastos)
6. Cómo estimamos los ingresos vacacionales
No disponemos de datos propios de alquiler turístico. Usamos una heurística: alquiler tradicional × 1,60. Es decir, un piso que se alquilaría por 1.000 €/mes tradicional estimamos que generaría 1.600 €/mes bruto como VUT.
Esta aproximación es conservadora y publicada explícitamente. Planeamos sustituirla por datos reales de AirDNA/InsideAirbnb en V2.
7. Coliving
- Habitaciones potenciales: MIN(m²/15, 8) — hasta 8 habitaciones máximo
- Ocupación: 90 % (factor de vacancia)
- Precio de habitación: media de alquiler por habitación en el código postal (Idealista)
8. Bonus de zona
Una zona premium puntúa más que una zona muerta. El bonus de zona se suma al score base de la mejor estrategia y se compone de dos factores acumulables.
Por tamaño del municipio (fuente: INE)
| Metrópolis | > 1.000.000 hab. | +15 |
| Gran ciudad | 250.000 – 1.000.000 | +10 |
| Ciudad media | 100.000 – 250.000 | +6 |
| Ciudad pequeña | 50.000 – 100.000 | +3 |
| Resto | < 50.000 | 0 |
Por características (acumulables)
| Capital de provincia | +3 |
| Costa / playa | +5 |
| Área metro Madrid/Barcelona | +5 |
| Destino turístico relevante | +5 |
| Isla (Baleares / Canarias) | +3 |
| Ciudad universitaria | +3 |
| Aeropuerto comercial | +3 |
Ejemplo: Málaga capital = Gran ciudad (+10) + capital (+3) + costa (+5) + universidad (+3) + aeropuerto (+3) = +24 de bonus de zona.
8b. Tier automático de barrio
Además del bonus municipal, el motor calcula automáticamente un tier de barrio (1–5) comparando el €/m² medio de venta del barrio contra la mediana de la ciudad (z-score). Solo se asigna si el barrio tiene al menos 5 propiedades con datos de mercado.
| Tier | Descripción | Umbral z-score | Multiplicador |
|---|---|---|---|
| 1 | Premium | z > +0,50 | ×1,10 |
| 2 | Buena zona | z > +0,15 | ×1,05 |
| 3 | Estándar | −0,15 ≤ z ≤ +0,15 | ×1,00 |
| 4 | Periférica | z < −0,15 | ×0,90 |
| 5 | Barata / conflictiva | z < −0,35 | ×0,75 |
Si hay entrada manual en el catálogo de zonas (zonas_es.json), tiene prioridad sobre el tier automático. El tier automático es el fallback para barrios no catalogados.
9. Fricciones legales
Detectamos automáticamente tres tipos de fricción legal/práctica:
- Problema de posesión (herencia, embargo, tutela, etc.)
- Ocupación ilegal (okupas)
- Propiedad parcial (solo se vende un porcentaje del inmueble)
Por defecto, estas propiedades no aparecen en el ranking. Cada usuario puede activar cada fricción por separado desde sus preferencias ("sí, quiero ver propiedades con okupas"). Cuando se activan, esas propiedades entran al ranking con una penalización del 30 % sobre su score.
10. Regulación VUT por zonas (actualizado abril 2026)
En ciertas zonas y municipios, obtener una licencia de Vivienda de Uso Turístico (VUT) es legalmente imposible (moratorias, planes de usos, prohibiciones municipales). El motor detecta estas zonas y elimina o penaliza la estrategia VACACIONAL directamente:
- Zonas con VUT suspendida (barrio/distrito): multiplicador × 0,00 sobre VACACIONAL.
- Municipios con VUT en pisos prohibida (ciudad entera): VACACIONAL excluida del ranking.
- Zonas parcialmente restringidas: multiplicador parcial (p. ej. Russafa × 0,15 — solo VUT en locales posible).
| Ciudad | Zonas afectadas |
|---|---|
| Barcelona | Eixample, Barceloneta, El Raval, El Gòtic, Sant Pere, Gràcia, Sants, Les Corts, Sarrià |
| Valencia | Ciutat Vella (distrito), El Carmen, Russafa (parcial ×0,15) |
| Madrid | Centro (distrito: Sol, Malasaña, Chueca, Embajadores…), Lavapiés |
| Sevilla | Santa Cruz / Casco Antiguo, Triana (parcial ×0,10) |
| Málaga | Centro (parcial ×0,10), Soho (parcial ×0,05) |
| Palma de Mallorca | Ciudad entera — VUT en pisos prohibida (Ordenanza 2018) |
Fuentes: PEUAT Barcelona 2017/2023, Plan Especial VUT Valencia 2023, PEUSTH Madrid 2019, Ordenanza Palma 2018. Esta información se actualiza periódicamente en app/data/zonas_es.json.
11. Penalizaciones por señales de riesgo (actualizado abril 2026)
El motor aplica multiplicadores adicionales cuando detecta señales de riesgo en la descripción o características físicas de la propiedad. Se aplican sobre el rendimiento estimado antes de calcular el score.
| Señal | Penalización | Cómo se detecta |
|---|---|---|
| Sin cédula de habitabilidad | ×0,92 | Señal IA detecta ausencia de cédula o problemas de legalización |
| Patología estructural | ×0,85 | Grietas, humedades graves, ITE desfavorable mencionados en el anuncio |
| Planta baja / sótano | ×0,75–0,90 | Varía por estrategia: −25% Coliving, −15% Vacacional, −10% Alquiler |
| PB + zona VUT suspendida | ×0,90 adicional | Penalización combinada sobre BUY_HOLD y COLIVING |
Las señales de riesgo aparecen en el detalle de cada propiedad (pestaña "Análisis") bajo el apartado "Señales". Pueden acumularse: una propiedad con patología estructural + planta baja puede acumular varios factores negativos.
Además, el coste de conversión a coliving se estima con un coste base de 22.000 € + 3.000 €/habitación a partir de la 4.ª para reflejar la obra de adaptación de zonas comunes.
12. Qué queda fuera del ranking
- Naves industriales (fuera del alcance de V1)
- Propiedades con precio < 20.000 € o > 5.000.000 €
- Propiedades con m² < 20 o > 3.000
- Propiedades con €/m² < 200 o > 12.000
- Propiedades sin código postal asignado
- Códigos postales con menos de 10 comparables por tipología (datos insuficientes)
- Propiedades con error en el análisis IA (
ERROR_ANALISIS) — el motor no puede evaluar estrategias sin datos de descripción
13. Cómo vamos a mejorar
- Datos reales de alquiler turístico (AirDNA / InsideAirbnb)
- Integración de Fotocasa como segunda fuente de precios
- Datos oficiales del INE para validar las medias de mercado
- Modo avanzado con pesos personalizables por el usuario