Qué es el ITP y por qué hay 17 versiones distintas
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la compraventa de vivienda de segunda mano. Es competencia exclusiva de las comunidades autónomas, lo que significa que el tipo aplicable depende exclusivamente de dónde esté el inmueble. No depende del comprador. Esto crea diferencias relevantes: comprar un piso de 200.000 € puede costar 8.000 € más en una autonomía que en otra solo por el ITP.
Tabla 2026 (tipo general)
| Comunidad autónoma | Tipo general |
|---|---|
| Andalucía | 7 % |
| Aragón | 8 % (hasta 400.000 €) / 9 % (resto) |
| Asturias | 8 % (hasta 300.000 €) / 9 % / 10 % |
| Baleares | 8 % a 13 % por tramos |
| Canarias | 6,5 % |
| Cantabria | 9 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Castilla y León | 8 % (hasta 250.000 €) / 10 % |
| Cataluña | 10 % (hasta 1.000.000 €) / 11 % |
| Comunidad de Madrid | 6 % |
| Comunidad Valenciana | 10 % |
| Extremadura | 8 % a 11 % por tramos |
| Galicia | 9 % |
| La Rioja | 7 % |
| Murcia | 8 % |
| Navarra | 6 % |
| País Vasco | 4 % (Álava, Gipuzkoa, Bizkaia) |
Datos a abril de 2026 a partir de fuentes oficiales autonómicas. Verifica siempre con la web de tu hacienda autonómica antes de cerrar una operación: los tipos pueden actualizarse en presupuestos anuales.
Tipos reducidos más relevantes
La mayoría de comunidades aplican tipos reducidos del 4-5 % a estos colectivos cuando la compra es para vivienda habitual:
- Jóvenes menores de 35 (a veces 32 o 36 años, según comunidad).
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad reconocida del 33 % o superior.
- Víctimas de violencia de género en algunas comunidades.
- VPO de segunda transmisión.
Los topes de precio suelen estar entre 130.000 y 240.000 € según la comunidad. Importante: estos tipos reducidos no se aplican al inversor que compra para alquilar — son exclusivos para vivienda habitual.
Casos especiales
País Vasco destaca por aplicar el tipo más bajo de España (4 %) en sus tres territorios históricos. Es la única comunidad donde el ITP es realmente competitivo para inversor.
Cataluña y Baleares son las más caras: 10 % y 11 % en Cataluña según importe; en Baleares el tramo más alto llega al 13 % para inmuebles por encima de 1 millón.
Madrid y Navarra aplican un 6 % general, lo que hace que comprar un piso de inversión en Madrid sea sensiblemente más barato que en Cataluña, a igual precio nominal.
Por qué BrickToro usa 8 % por defecto
En nuestros cálculos de margen para pisos de inversión usamos un ITP del 8 % como valor por defecto, porque es la mediana ponderada de las comunidades donde se concentran nuestras propiedades scrapeadas. El usuario PRO puede ajustar el porcentaje desde los filtros si su operación está en una comunidad con tipo distinto.
Cómo afecta al margen de una operación
Sobre un piso de 150.000 €, la diferencia entre comprar en Madrid (6 %) y en Cataluña (10 %) es de 6.000 €. En una operación de flipping con margen de 25.000 €, eso es un 24 % menos de beneficio. Por eso el ITP no es un detalle: en operaciones de margen ajustado puede convertir una buena oportunidad en una mediocre.
Resumen práctico
Antes de calcular si una operación sale, busca el tipo aplicable en tu comunidad y, si compras como vivienda habitual, comprueba si te encaja algún tipo reducido. Para inversor puro (no vivienda habitual), el tipo general es el que cuenta. Y nunca olvides sumarlo al precio de compra: es uno de los costes que más se subestima en la calculadora improvisada de servilleta.